세종시가 시민들에게 개발이 불가능한 지분쪼개기에 따른 소규모 토지거래에 대한 각별한 주의를 당부했다.

지분쪼개기 토지거래는 법인이나 개인이 개발이 어렵거나 경제적 가치가 없는 토지를 낮은 가격에 매입한 뒤 개발이 가능한 토지로 속여 수십명 이상에게 공유지분으로 비싸게 되파는 행위를 의미한다.

속칭 ‘기획부동산’이라 불리는 매매행위도 각종 토지개발 관련 법령 강화로 ‘택지방식(바둑판식) 토지분할 판매’가 어려워지자 최근 들어 ‘공동지분 거래 방식’으로 토지가 판매되고 있다.

지분거래 방식은 인허가 등 토지개발 절차 없이 임의로 가분할도를 만들어 향후 분할이 가능하다거나, 분양토지 또는 그 주변이 개발될 것처럼 속여 50～200평 규모 지분으로 쪼개 판매하는 행위다.

이 같은 토지는 1,000만 원에서 5,000만 원 정도의 비교적 소액투자를 유도해 다수가 여유자금으로 쉽게 계약을 체결토록 하는 게 특징이다.

기존 불특정다수에게 전화로 계약을 알선하는 방식에서 최근에는 인터넷 홍보, 지인을 통한 다단계판매 등 형태로 진화하고 있다.

지분쪼개기 토지거래는 거래 과정에서 눈속임용으로 받는 각종 토지개발 인허가나 지분 거래 자체가 위법이 아니기 때문에 행정기관의 마땅한 제재수단이 없다.

또한, 일부 특정 법인은 거래계약 과정에서 법률전문가 조력을 받아 계약을 추진하는 경우도 있어 사기 등을 의심해 수사기관에 고발하더라도 혐의를 입증하기가 어려운 실정이다.

시는 토지를 지분으로 매수하는 경우 공적장부, 현장 등 최대한 다양한 정보를 확인한 후 거래할 것을 당부하고, 기타 법률관계에 대해서도 면밀히 따져봐야 한다고 조언했다.

◆ 토지 거래시 확인해야 할 사항
▪<각종 공적장부 확인>
- 토지대장, 지적도 확인으로 공시지가, 도면상 맹지 여부
- 토지등기부 확인으로 공유인 수 등 소유관계, 실거래가격
- 판매하는 법인의 법인등기 확인으로 설립일 및 소재지 수시 변경내역
- 토지이용계획확인서를 통해 용도지역, 건축규제 사항 및 인근 도시계획 상황 등
▪<직접 현장 확인>
- 현장방문을 통한 토지의 위치‧이용현황, 주변 교통사정 및 현황 도로 등 맹지여부
▪<기타 법률관계>
- 계약서 조항에 등기이전 방법 및 절차, 시기 등 명시 여부
- 중개업자를 통한 계약서 작성 및 부동산중개대상물 확인‧설명서 교부 여부
- 불명확한 계약조항 여부 등에 대한 변호사, 법무사 등 전문가 자문 직접 진행

시 관계자는 “관내 일부 토지의 경우 법인에서 개인으로 지분 거래가 꾸준히 이루어져 공동소유자가 수십에서 수백명에 이른다”라며 “이런 토지를 개발할 때 최대 수백명에 달하는 토지소유자 전부의 동의를 받아야 하기에 개인재산권을 행사하기 어렵다”라고 말했다.